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요약 좋아하는 사람들을 위해.. 결론 먼저 ~ 그리고 왜 쓰는지 풀어가는 식으로 써볼게

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1) 임대인은 전세대출이 불가하다고 확인되면 계약금 전체를 즉시 반환합니다.

2) 계약 후 없던 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다.

3) 집을 다른 사람에게 매도할 경우 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환한다.

4) 계약완료 후 집주인의 세금 체납 사실이 발견되면 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환한다.

5) 임차인 잔금일에 임대인의 채권최고액 전액 말소처리하고 선순위 대출없는 조건으로 임차인을 1순위로하여 계약기간 내내 이를 유지한다.

6) 임대인은 계약일(23년 xx월xx일 xx시)이후 임차인의 전입일 다음날까지 새로운 권리변동(대출, 가압류, 가처분등)을 일으키지 않고 현상태를 유지하며 권리변동시 이 계약을 무효로 하며 임차계약금의 배를 배상한다.

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이렇게 있는데 6번은 날짜 고쳐서 쓰시고 ~

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각각은 실제 내 전세계약서에 썼던것들과 앞으로 쓸것들을 기록용 + 다른분들도 피해 안봤으면 해서 공유해봐 ~

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"계약서 쓸 때 꼭 포함하세요" 전세사기 막는 특약 3가지 - 땅집고 > 원포인트레슨 (chosun.com)

이것도 참고 !~

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1) 임대인은 전세대출이 불가하다고 확인되면 계약금 전체를 즉시 반환합니다.

> (무조건넣자)임대인이나 임차인사유로 전세대출이 불가할경우가 심심치 않게 있습니다. 이런 특약이 없을 경우... 계약금을 떼이는 불상사가 발생할 수 있음으로 무조건 !!넣읍시다.

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2) 계약 후 없던 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다.

> (1,4번중 하나는 넣자) 특히 순위가 바뀌는 근저당이라면 굉장히 위험하다.

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3) 집을 다른 사람에게 매도할 경우 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환한다.

>(넣으면 더 좋다)전세사기수법중 xx법인에 매도하여, 국세 등 문제가 없다가 집주인이 바뀌고 덮어쓰는 경우가 있습니다. 매도할 계획이 없다면 넣어달라고 해봅시다.

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4) 계약완료 후 집주인의 세금 체납 사실이 발견되면 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환한다.

>(1,4번중 하나는 넣자)전세사기수법입니다. 빌라왕도 동일한 건이죠 ~ 수백채의 집을 들고있다가 ~

망했죠, 국세는 0순위입니다. 내가 1순위라도 국세가 몇억있다면.. 한푼도 못받을 수 있습니다 !!

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5) 임차인 잔금일에 임대인의 채권최고액 전액 말소처리하고 선순위 대출없는 조건으로 임차인을 1순위로하여 계약기간 내내 이를 유지한다.

> (무조건 넣자)당연한건데 신혼부부가 모를 경우도 있습니다. 어떠한 이유에서든 1순위가 아니면 안됩니다.(경매에 넘어갈 경우, 국세가 0순위고 다음이 1순위 입니다.)

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6) 임대인은 계약일(23년 xx월xx일 xx시)이후 임차인의 전입일 다음날까지 새로운 권리변동(대출, 가압류, 가처분등)을 일으키지 않고 현상태를 유지하며 권리변동시 이 계약을 무효로 하며 임차계약금의 배를 배상한다.

> (무조건 넣자)전세사기로 유명한 수법입니다. 권리상 1순위를 뺏길 수 있음으로 넣어둡시다.

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특약이라는게 모든 사기를 막아주는 건 아니지만, 나중에 문제가 발생했을때

소송에서 유리한 고지를 점할 수 있습니다.

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1,5,6 은 무조건 넣고

2,4 중 하나는 무조건 넣자 ~

3은 임대차보호법 상에도 사실..집주인이 바뀌는걸 막을 방법이 없다.

세입자에게 고지할 의무도 없고, 문제는 사기를 칠려고 하는 것들일 경우...

이런걸 안해두면... 내 전세금을 날릴 수 있는 만큼, ... 하나도 빠짐없이 다 넣는게

사실 맞다.

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만약 기를 쓰고 특약을 안넣어주는 집주인/부동산이 있다면 의심하자.

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다들 알 거다. 요즘 전세시장이 얼마나 불안한지~

역전세난에..전세사기에 빌라왕에 ~ 미친 세상에 살고 있다.

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특약 저거 넣는다고 내 전세가 완벽하게 지켜지지도 않는다.

#보증보험 필수로 넣고 ~

대비하자

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내 경험상 부동산은 집주인 편이고,

임차인편은 임대차보호법과 전세계약서 뿐이다.

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집주인 부자라는 둥, 헛소리 믿지말고 ~

계약서/임대차보호법 믿으세요 !~ 보증보험 믿고

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부자라는 사람들이 돈없어서 세입자한테 돈빌려달라고 하질않나..??

.. 경험담이다. 집 몇채있다는둥 부자라는 둥 헛소리에 속지말자.

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주식이랑 똑같다. 계좌 오픈 못해주면 다 뻥카.

와이프 친구네가 결혼을 준비하면서, 전세 관련 문의들이 있었다.

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아무래도 작년 11월 전세 만기에 고생한것들 도 있고,

할말은 많지만.. 너무 두서없는 것 같아

쉬우면서 꼭 ~ 알아야 하는 것들을 정리해보고자 한다.

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챙겨야될 것들을 부동산이 설명하지 않는다 = 거래하지 말아야할 부동산이라고 판단하고 위 내용을 챙겨주는 부동산을 찾아 거래하시길 바랍니다.(핵심)

*챙겨야될 것들:서류, 특약

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이 글을 읽고 준비하는 분들 전세금 날리는 일 없게 하소서 ..

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우선 전세집 구하는 단계는

1. 집을 고른다.(도배장판+전세금 조율+복비(부동산 수수료)조율)

2. 여러 서류에 문제가 없는지 확인한다.

3. 계약전 특약추가를 요구한다. (가계약 X)

4. 계약 후 전세대출 일정 및 서류 준비 / 대출실행 / 이삿짐센터 알아보기 ~ 등등

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1. 집을 고른다. (feat. 부동산을 고른다)

여기에 정답은 없다. 다만 내 자산과 부담되지 않는 수준의 대출을 포함하여

현실과 타협하여 집을 구하면 된다. (월급의 15% 수준이면.. )

이때 집구경하면서 도배장판은 새로해주는지?, 전세금 조율은 되는지?

그리고 부동산 복비(부동산 수수료:법정 0.3%지만 더 깍아짐)도 깍아 줄 수 있는지를 조율한다.

(도배장판을 새로안해주면, 빌미로 전세금을 조금 조정해달라던지..

이자도 결국 돈이다. 매수자/임차인 우위시장이니 맘껏 요구하자)

+ 부동산과 대화를 하다보면, 부동산의 친절도 등을 알 수 있을 것이다. 잘 챙겨주고 신경 많이 써주는 곳, 신뢰할 수 있는 곳과 거래하자. 복비도 최소 100만원 돈이 들어간다. 해주는 서비스에 비해 터문이 없이 높은 비용을 지불함을 명심하고 요구하자

이러고 100만원 줬지..

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2. 여러 서류에 문제가 없는지 확인한다.(부동산 통해서)

서류를 나열하자면, 등기부등본, 집주인 미납국세열람

등기부 등본을 확인하는 이유는

1. 갑구에 집주인과 서류상 집주인이 일치하는지 (계약시 신분증까지 다 확인)

2. 을구의 근저당 금액 확인(근저당 금액이 너무 크다면, 계약하지 말 것)

- 계약시 근저당 말소를 특약으로 걸어두자

- 만약의 경우 근저당이 해제안될 수 있음을 고려해서 계약 여부결정

미납국세열람 사유

국세의 미납은 우선변제권보다 우선한다.

경매에 넘어갈 경우 내돈보다 세금을 먼저 낸다는 것이다.

요즘 유행하는 전세사기들이 이런식으로 당하는 것들이다.

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3. 계약전 특약추가를 요구한다. (가계약 X)

전세사기 방지 및 전세대출이 안될 경우를 대비해서 몇가지 특약을 요청하자

1) 임대인은 전세대출이 불가하다고 확인되면 계약금 전체를 즉시 반환합니다.

2) 임차인 잔금일에 임대인의 채권최고액 전액 말소처리하고 선순위 대출없는 조건으로 임차인을 1순위로하여 계약기간 내내 이를 유지한다.

3) 임대인은 계약일(23년 xx월xx일 xx시)이후 임차인의 전입일 다음날까지 새로운 권리변동(대출, 가압류, 가처분등)을 일으키지 않고 현상태를 유지하며 권리변동시 이 계약을 무효로 하며 임차계약금의 배를 배상한다.

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1)번의 경우, 은행에서도 근저당권 등에 문제가 있을 경우, 대출이 진행되지 않는다. 이럴때를 대비해서 이런 특약이 꼭 필요하다.(인생은 모르는 거니까)

2)번의 경우 당연히 임차인이 우선변제권을 가져야 한다.

3)전입신고 후 전입신고가 적용되는데, 몇몇 악랄한 집주인들은 이 사이 대출을 일으켜 내 권리를 2순위로 만들어 버리는데.. 이걸 모르고 살게되면, 진짜 큰일 날 수 있다. (돈 날릴 수 있습니다) 꼭 특약 넣고, 등기도 수시로 떼보세요 !!

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세상에 제일 못믿을게 집주인 + 공인중개사 입니다.

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4. 계약 후 전세대출 일정 및 서류 준비 / 대출실행 / 이삿짐센터 알아보기 ~ 등등​

수고하셨습니다. 이쯤 오면 다 끝났죠, 계약도 끝났고 ~ 은행가서 대출하면서 서류 잘 떼시고 이삿짐센터 알아보시고 이사 후 전입신고까지 잘 마치시면 됩니다.

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보통 정상적인 부동산은 2~3번 서류와 특약을 다 챙겨줍니다.

오래 볼 거니까요 ~

문제는 공인중개사 자격증도 없는 자격미달인 분들도 명의빌려서 개판으로 중개를 해주는 개판 이기도 해서

위 ~ 챙겨야될 것들을 부동산이 설명하지 않는다 = 거래하지 말아야할 부동산이라고 판단하고 위 내용을 챙겨주는 부동산을 찾아 거래하시길 바랍니다.(핵심)

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고작 중개해주는데 100만원이나 받는겁니다. 당연한 권리들 찾아먹읍시다.

호구잡히지 마시구 !

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*부동산에서 보험을 들어두느니 개떡같은 소리는 믿지마세요 그런거 몇푼되지도 않습니다. 사기꾼들도 많구요 ~ 서류가 개판인데 거래를 종용한다=개쓰레깁니다 걸르세요

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*확정일자 효력발생조건이 1. 계약 당사자 전입신고, 2확정일자 도장 3. 실거주라 전입일 하루 땡기는건 괜찮을거같긴한데 (공인중개사 업하시는 분께 들은 내용이긴한데 이게 임대차보호법 어디 나온다 까진 얘기 못하겠네요 ㅎㅎ... 명절에 줏어들은거라)